为加强住宅工程质量管理，强化防水工程质量管控，降低渗漏缺陷隐患，徐州市住房和城乡建设局9月9日发布《关于加强住宅工程渗漏防控管理工作的若干意见》，文件内容非常值得大家参考学习。

为切实加强住宅工程质量管理，强化防水工程质量管控，降低渗漏缺陷隐患，提升住宅品质，保障人民群众利益，结合我市具体情况，根据相关法律法规、工程建设标准以及《省住房城乡建设厅转发关于加强住宅工程渗漏防控工作若干意见的通知》（苏建函质安〔2021〕311号）文件精神，现对我市新建住宅工程渗漏防控管理工作提出如下意见：

施工图设计文件中应有防水工程设计专篇，包括地下防水、室内防水、外墙防水及屋面防水等内容，设计文件严格执行《地下工程防水技术规范》（GB50108）、《屋面工程技术规范》（GB50345）、《住宅室内防水工程技术规范》（JGJ298）、《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T235）、江苏省《住宅工程质量通病控制标准》（DGJ32/J16）等现行标准以及本文件的相关规定。

防水工程设计应明确防水构造层次和细部构造。设计选用的防水材料，应充分考虑地下水文环境、建筑物的性质和功能特点，并在设计文件中标明品种、规格和性能及执行标准规范。防水工程设计深度应满足相关规定要求及实际施工需要。

1.地下工程防水等级为二级时，地下室结构迎水面外设防水措施应不少于两道；施工缝、后浇带、变形缝处防水措施不得少于两种。防水材料的选用应考虑相容性、互补性等因素。鼓励防水混凝土掺入合成纤维等抗裂材料。

地下车库应设置排水沟和集水坑，集水坑之间的间距不应大于40m。地下室分户隔墙应设置与墙同宽高度不小于200mm的混凝土导墙。地下防水工程，应设计柔性防水套管，地下室外墙外侧柔性防水层应设计有效的保护措施。

2.外墙填充墙砌体工程不得采用空心类砖、砌块（采用墙体自保温除外）。外墙应进行墙面整体防水设计，砂浆防水层应采用聚合物水泥防水砂浆，不得使用水泥砂浆或普通防水砂浆。

4.对外窗周边、外墙挑板或线条、外墙预制构件与现浇构件连接处、屋面女儿墙、檐沟、出屋面管井（道）、卫生间、地下室变形缝、桩头等防水薄弱部位应加强防水技术措施并绘制出节点详图或选用图集做法。

6.外墙涂饰工程应采用柔性（R）或弹性（T）腻子，其性能应满足《建筑外墙腻子》JG/T157要求；不得采用普通型（P）外墙用腻子。选用外墙真石漆饰面时，应设计面涂层，同时设计文件应明确涂饰材料的类型及构造层厚度。

1.严格落实主体责任，特别是落实建设单位工程质量首要责任。房地产开发企业、施工单位、监理单位应各明确一名渗漏防控责任人，加强专项检查和渗漏检验工作，并对工程出现的渗漏问题承担相应责任。房地产开发企业渗漏防控责任人应参与各项渗漏检验工作，并签字负责。

2.严格执行经审查通过的施工图设计文件。防水工程的设计变更不得低于原设计标准，防水工程设计变更文件应按规定送原审查机构审查。对设计深度不满足施工需要及现行工程建设技术标准的，施工单位、监理单位应及时向建设单位报告，建设单位应要求设计单位对设计文件进行补充、修改。

3.施工单位应结合设计要求和工程特点编制防水工程专项施工方案，经监理单位审查同意后执行。对易发生渗漏的部位和关键节点，应有切实可行的防控措施。监理单位对防水混凝土及后浇带混凝土浇筑、柔性防水层细部构造施工等加强旁站监理。

4.严格按规定对进场的防水材料进行见证取样检测，防水材料的品种及性能应符合设计文件及相关标准规定。注意区分地下工程、外墙防水、室内防水及屋面等不同部位对防水材料的品种、性能及复验参数的不同要求。施工单位、监理单位代表应加强对防水混凝土生产过程中原材料使用及配合比执行情况进行监督检查。

加强对地下防水工程、屋面及有防水要求的楼地面、外墙等混凝土结构工程的施工质量管理，从严控制现浇结构外观质量、位置偏差及尺寸偏差，外观质量缺陷的技术处理措施应保证砼构件具备一定的自防水功能。外墙填充墙砌体应采取防雨水和冰雪融化水渗漏的措施，破损严重的砌块不得在外墙中使用，加强外墙填充墙砌体灰缝砂浆饱满度检查，填充墙顶部与承重主体之间的空隙部位应填充密实，不同结构材料的交接处应有抗裂增强措施。施工洞、脚手架眼等洞口补砌应做好专项隐蔽工程验收记录。管道周围封堵应严格明确责任单位，并实行责任追究制度。建设单位作为工程质量第一责任人，应督促施工总承包单位协调好各施工（分包）单位工序交接，监理单位应严格验收程序。工程管理资料应满足质量缺陷可追溯要求。

加强建筑外墙防水节点构造措施施工监管,门窗洞口、雨篷、阳台、空调板、变形缝、外墙管道洞口、女儿墙压顶、外凸线条、外墙预埋件等部位的防水构造应满足设计文件及《建筑外墙防水工程技术规程》（JGJ/T235）等规范要求。

外墙保温工程应选用经备案的建筑节能保温系统，增强网的品种、规格应满足设计文件及相应节能保温系统要求，建筑物首层、门窗四周和外墙阴阳角等部位应采取局部加强措施，薄抹灰面层保温系统抗裂砂浆厚度应满足设计文件及规范要求。加强外墙涂料施工质量验收，涂饰材料的类型及构造层厚度应满足设计文件及规范要求。

蓄水检验时，蓄水深度最浅处不得小于10mm，蓄水时间不得少于24h。淋水检验时应保证适当水压，形成连续水幕，淋水时间不少于2h。蓄（淋）水后发现有渗漏或积水现象的，应整改后重新检验。淋水、蓄水过程及渗漏处理前后的影像资料应存入验收资料。

防水工程（地下室底板及外墙除外）施工前，施工单位应对混凝土结构基层进行蓄水（淋水）检验。屋面及有防水要求的楼地面，在管道节点密封、防水层施工等工序验收以及分户验收、竣工验收等环节，分次进行蓄水（淋水）检验。外墙工程应分别在防水层验收、分户验收、竣工验收等环节进行淋水检验，防水层验收及分户验收时应对外墙进行全数淋水检验，竣工验收时应对东西山墙（含外窗）进行淋水检验并随机抽取其余部分外窗及外墙（窗两侧各1m）进行淋水检验。

10.建设单位在组织图纸会审时，电力、通讯、消防、热力、自来水、雨污管网、太阳能热水系统等施工（分包）单位应参加，重点会审套管数量、位置、标高、型号以及管道周围封堵要求，施工阶段不得擅自变更。设计深度不足的，应由设计单位补充设计。

各级建设行政主管部门应高度重视住宅工程渗漏防控管理工作，形成合力，加强监管，严格落实主体责任，切实提高防水工程施工质量。施工图审查机构应按现行规范标准和本文件要求，加强对施工图设计文件中防水设计专篇等防渗漏设计的审查。工程质量监督机构应加强对防水工程施工质量及蓄水（淋水）检验工作的监督抽查，强化对进场使用防水材料的监督抽检，严格工程竣工验收监督。

加大质量责任追究力度，对在工程建设过程发现的违法违规行为，及时移交执法部门予以查处，同时在建筑市场监管与诚信信息平台予以公布。对于履责不到位的建设行政主管部门、相关监督机构及其工作人员，依法依规进行问责。